Ons laatste nieuws en cases
gray_twitter gray_twitter

Ontvang onze nieuwsbrief

 

Geplaatst op: 27/05/14

Huurprijswijziging winkelruimte

Door John Nijsten

Van de financiële aspecten die voor de retailer van belang zijn in de overweging of hij al of niet een winkel zal openen, hebben de factoren die de omzet bepalen de meeste relatie met de criteria die bij een huurprijstoetsing van belang zijn. Om de te verwachten omzet van een winkel te bepalen, wordt een aantal methoden gebruikt. In de vorige editie kwamen de door E. Bolt en Prof. Van der Kind beschreven formules en de vergelijkingsmethode aan de orde. Onderstaand ga ik in op het belang van passanten voor de omzet.

Bij het bepalen van de aantrekkelijkheid van een winkelgebied t.b.v. de besluitvorming om daar al of niet een winkel te openen wordt vaak een groot aantal factoren in aanmerking genomen. Vraag is of al deze factoren wel zo relevant zijn c.q. of deze niet samenkomen in één of enkele data. Voor een reguliere branche in de non-food detailhandel die afhankelijk is van hoge passantendichtheden ben ik van oordeel dat buiten de pandfactoren 3 externe factoren van belang zijn om een principebeslissing te kunnen nemen. In de indeling van branches naar koopmotief, Run, Fun en Doel, betreffen het m.n. de Funbranches; Mode, Luxe en Vrije tijd.

Deze factoren zijn de ontwikkelingen ter plaatse, de mate van concurrentie en de aantallen passanten c.q. bezoekers.

Ontwikkelingen
Van belang is zich rekenschap te geven of het aantal inwoners/bezoekers /passanten in de toekomst zal toe- of afnemen. Relevant is ook te onderzoeken of nog woningbouw gepland is. Ook zal rekening gehouden moeten worden met toekomstige uitbreiding van winkelmeters.

Concurrentie
De concurrerende formules in het winkelgebied moeten in kaart worden gebracht. Zijn er sterke plaatselijke formules? De beoordeling of deze aanwezigheid positief dan wel negatief is, is vaak kwalitatief.

Passanten/bezoekers
Als men de categorieën personen die relevant zijn in het traject van verzorgingsgebied tot omzet van de winkel in chronologische volgorde zet, ontstaat het volgende overzicht:

  • inwoners van het verzorgingsgebied of plaats
  • bezoekers van het winkelgebied
  • bezoekers verdeeld over straten
  • passanten voor de winkel
  • bezoekers van de winkel
  • kopers in de winkel

Het aantal kopers is bekend c.q. wordt door de retailer geregistreerd. Voorts hebben veel formules bezoekentellers. Als vervolgens ook het aantal passanten vóór de beoogde winkel bekend is, zijn gegevens van de voorafgaande groepen niet relevant. In de groep passanten zijn de relevante inwoners van het verzorgingsgebied of plaats en de bezoekers van het winkelgebied namelijk verdisconteerd.

Ook zijn in deze passantendichtheid veel overige factoren die bij een vestigingsplaatsonderzoek aan de orde komen, begrepen. Als de bereikbaarheid slecht is, geen parkeergelegenheid aanwezig is etc. komt men niet graag ter plaatse winkelen. Dat uit zich dan in het aantal passanten. Mocht echter het aanbod zo speciaal zijn dat deze factoren op de koop toe worden genomen, is ook dit zichtbaar in het aantal passanten. Grofweg kan worden gesteld dat de aspecten grootte van de winkelconcentratie, aanbod, attractiviteit van het winkelgebied, afstand, bereikbaarheid en parkeervoorzieningen in het aantal passanten zijn verdisconteerd. Zelfs het aspect veiligheid.

Wel moet de retailer de meer kwalitatieve aspecten als imago, branchering met prijsniveau en opzet/lay-out nader beoordelen. Het gaat dan om de vraag: "Pas ik in deze winkelconcentratie?". Formules die afhankelijk zijn van veel passanten hoeven naar mijn mening dus geen uitgebreide onderzoeken te doen naar verzorgingsgebied, aan- en afvloeiing etc.

Natuurlijk ben ik mij bewust dat hiermee niet iedere vestigingsplaatsbeoordeling wordt ondervangen. Prof. R. van der Kind, t.a.p., hoofdstuk 16, Plaats van de vestiging, blz. 310 en 311, stelt dat de klassieke vestigingsplaats beoordeling in de betekenis van "Zoek de locatie waaromheen de meeste consumenten wonen" vooral geldt voor de gemakswinkel en de buurtsuper. In het dagelijkse boodschappentraject waarbij het convenience-aspect (nabijheid en bereikbaarheid) een grote rol speelt. Bij winkels met weinig formuleonderscheid, maar die wel doelgericht worden bezocht (bouwmarkten, meubelboulevards, tuincentra) zien we volgens hem dat een deel van het belang van de vestigingsplaats wordt overgenomen door promotie. Het belang van passantenstromen acht hij vooral aanwezig bij winkels met sterk formuleonderscheid, maar boodschappenachtig gedrag.

Voor stadsrandformules telt ook volgens mij de passantenstroom in mindere mate. Echter, ook bij deze formules is gebleken dat de mate van bezoek aan het winkelgebied essentieel is. Anders geformuleerd, veel stadsrandformules kunnen niet autonoom trekken. Vandaar dat ook dan wordt gekeken naar vestigingsplaatsen die al een relatief hoog bezoekersaantal kennen. Dit houdt in dat ook voor formules in niet-dagelijkse artikelen gevestigd buiten de centrale winkelgebieden de bezoekers aan het winkelgebied van primair belang zijn. Dit laat onverlet dat deze formules het betreffende winkelgebied kunnen versterken.

Natuurlijk is juist dat in sommige verzorgingsgebieden het besteedbaar inkomen hoger is dan in andere en in bepaalde plaatsen meer mensen tot de doelgroep van de formules behoren dan in andere. Weinig formules zijn echter zo uitzonderlijk dat het aantal passanten/bezoekers niet primair als uitgangspunt kan worden genomen. Verdere overwegingen kunnen ertoe leiden dat in bepaalde gevallen bij voldoende passanten/bezoekers niet voor de vestiging van een formule in dat winkelgebied moet worden gekozen. Dit is overigens vaker een kwalitatieve beoordeling ter plaatse dan een beoordeling gebaseerd op bijv. economische en demografische gegevens.

Het vorenstaande geldt uiteraard alleen indien sprake is van een volgroeid winkelgebied. Indien een nieuwe winkelconcentratie wordt ontwikkeld, zijn de overige factoren wel relevant.

Van veel winkelgebieden in Nederland zijn de passantenaantallen bekend althans te meten. Zelf gebruik ik de passantentellingen van Locatus. Niets let u echter een ander bureau, bijvoorbeeld Strabo of CityTraffic, te laten tellen c.q. hun gegevens te gebruiken. Om eenduidige conclusies te kunnen trekken, zal wel consistentie vereist zijn.

Voorzichtigheid
Passantentellingen zijn vaak momentopnames met daaraan inherent onzekerheid. Nog daargelaten dat niet voor elke plaats/winkelgebied een passantentelling voorhanden is.

Passantentellingen zijn vaak momentopnames met daaraan inherent onzekerheid. Nog daargelaten dat niet voor elke plaats/winkelgebied een passantentelling voorhanden is.

Ook andere aspecten spelen een rol. Zo is het aantal passanten dat bezoeker van de winkel wordt:

  • Wisselend naar bereikbaarheid en zichtbaarheid van de winkel
  • Wisselend per frontbreedte
  • Wisselend naar mate uitnodigende, drempelvrije toegang
  • Wisselend per locatie i.v.m. bezoekintentie passanten van de betreffende straat of straatgedeelte
  • Wisselend door verschillende samenstelling passanten.

Het laatste aspect heeft ook nog invloed op de besteding van de bezoeker in de winkel.

Mijn standaardvoorbeeld voor de bereikbaarheid van de winkel is een voormalige expansiemogelijkheid voor een Manfield in een stad in Duitsland. De aanbieding van de Duitse makelaar betrof een winkel in de hoofdwinkelstraat tegen een zeer aantrekkelijke huurprijs. Ik was verwonderd van die makelaar voor een Nederlandse partij een zodanige aanbieding te ontvangen. Ter plaatse bleek waarom. De aangeboden winkel lag aan een heel lichte glooiing in de winkelstraat, zodanig dat de passanten steeds net niet langs de winkel liepen. Ook terrassen van naastgelegen horecapanden kunnen veel ergernis geven.

De gevallen dat winkels structureel of op bepaalde dagen door een kiosk of marktkraam aan de zichtbaarheid zijn onttrokken zijn legio.

Degene die zich via een winkelstraat naar de trein of bus haast, heeft een andere bezoekintentie dan degene die de auto in de garage heeft geparkeerd en de middag heeft uitgetrokken om te shoppen. Het is dus zeker dat de passantenstroom bij het trein- of busstation een andere gemiddelde bezoekintentie heeft dan die in het overige gedeelte van deze straat of het winkelcentrum waartoe deze behoort. Het ligt dus voor de hand om hiermee rekening te houden. Dat kan overigens zowel in positieve als negatieve zin zijn. Vestiging vlak bij de entree van het station kan aantrekkelijk zijn i.v.m. de aanwezigheid van wachtende reizigers. Bepaalde exploitaties kunnen hiermee hun voordeel doen. In het algemeen zal de mindere koopintentie van de passanten echter negatief zijn. De conclusie kan dan ook geen andere zijn dat winkels in de nabijheid van dit station niet vergeleken mogen worden met winkels in het overige gedeelte zelfs als de passantendichtheden hetzelfde of hoger zijn.

De Kinkerstraat heeft een hogere passantendichtheid dan de PC Hooftstraat. Toch ligt de huurprijs per m2 in de PC Hooftstraat hoger dan in de Kinkerstraat. Heeft dat wellicht iets te maken met de verschillende passantensamenstelling?

De conclusie is dat voor de vergelijkbaarheid deze aspecten naast de aantallen passanten van belang zijn en bij het vergelijk aan de hand van passantenaantallen men zich hiervan rekenschap dient te geven.

Huurprijstoetsing ex artikel 7:303 BW
Voor winkels in de branches mode, luxe en vrije tijd in centrale winkelgebieden zijn in de beoordeling of tot vestiging dient te worden overgegaan buiten de pandaspecten door mij van belang geacht de ontwikkelingen in de relevante omgeving, de concurrentie en de passantendichtheden. Bij een huurprijstoetsing zijn de te verwachten ontwikkelingen slechts in uitzonderingsgevallen van belang. De referentieperiode heeft betrekking op het verleden. Ook de concurrentie speelt geen rol. Doorslaggevend is wat huurders van vergelijkbare panden betalen. Niet wie de huurprijs betaalt. Dit houdt in dat buiten de pandaspecten nog slechts de passantendichtheden, kwantitatief en kwalitatief, als onderscheidend criterium resteren.

Retailers zijn eerder dan anderen van mening dat bij verschillen in passanten in een winkelstraat of bezoekers aan het winkelgebied vergelijkbaarheid niet meer op zijn plaats is. Dat komt mede omdat andere betrokkenen geen of vrijwel geen inzicht hebben in de consequentie van een afwijkende passanten- en/of bezoekersstroom voor de omzet. Voor de branches kleding en schoenen kunnen zo op het oog relatief kleine verschillen in afstand door afwijkende aantallen passanten het verschil maken tussen een goede en een slechte winkel qua omzet.

Conclusie
Bij mij heeft de opvatting postgevat dat naast de toekomstige positie van een locatie en de plaatselijke concurrentie voor de bepaling van de omzet van in het bijzonder binnenstadswinkels het aantal passanten relevant is. Dat houdt in dat bij de beoordeling van de vergelijkbaarheid van deze winkels ex artikel 7:303 BW buiten de pandaspecten de kwantitatieve en kwalitatieve passantenstroom van primair belang is.

Bij vergelijking dient gekeken te worden naar de precieze drukte van het wegsegment waaraan het litigieuze pand en de vergelijkingspanden zijn gelegen. Sterker nog, naar de precieze passantendrukte vóór deze panden. De indeling naar standkwaliteiten in A1, A2 etc. is hiervoor te grof. Het meest zuiver is het vergelijken met panden die binnen dezelfde aan- en afvoerroutes gelegen zijn. Maar ook dan kunnen verschillen voorkomen. De consument loopt ook terug indien het aanbod dat nog komt verder niet meer interessant voor hem is. Op kruispunten van drukke straten of straatgedeelten met minder drukke straten of straatgedeelten kunnen de minder drukke straten of weggedeelten op de kop nog profiteren van uitwaaiereffecten. Een telling verder in die straten zegt dan weinig. Ideaal is de vergelijking met panden in de onmiddellijke nabijheid van het litigieuze pand, aan dezelfde kant van de straat en ook overigens onder gelijke omstandigheden zoals op het gebied van bereikbaarheid en zichtbaarheid. Een kiosk of een waterpartijvoor de deur, niveauverschil in de straat, een terras van de buurman etc. kunnen een groot verschil veroorzaken in het maken van een passant tot bezoeker .Dat deze ideale vergelijking niet altijd mogelijk is, mede gezien de overige eisen die gesteld worden aan de panden qua vergelijkbaarheid, bijvoorbeeld t.a.v. grootte en front, spreekt voor zich. Als dan maar niet te snel wordt aangenomen dat panden iets verder of anders gelegen ook nog zonder meer vergelijkbaar zijn. Vrijwel steeds is dat namelijk niet het geval.